Окончание войны должно разбудить нас и от иллюзий о зарубежной недвижимости — мечты, которая у многих родилась из страха, а не из экономической логики. За последние два года немалая часть поисков «недвижимых возможностей» была продиктована естественным желанием иметь запасной «уголок где-то там», потому что «никто не знает, что принесёт завтра». Но эмоциональный всплеск, охвативший каждый израильский дом на прошлой неделе, и осознание того, что у нас нет другого настоящего места для жизни, должны как минимум серьёзно охладить стремление к покупке четырёх стен за границей.

Если же вы всё-таки остались при сугубо экономическом решении — то есть оцениваете доходность и потенциальную прибыль — не стоит пытаться угадать судьбу квартиры на рынке недвижимости Кипра, Греции, Майами и других подобных направлений. Это ведь ещё и ставка на курс иностранных валют против шекеля, что может существенно повлиять на ожидаемую доходность.

Ливень из мечтаний

Комбинация заоблачных цен на жильё в Израиле, высоких процентных ставок и болезненной войны на множестве фронтов за последние два года превратила стабильный поток рекламы зарубежной недвижимости в настоящий шквал. И это касается не только неизвестных имён или мелких застройщиков. Так, на днях компания Gindi Global (принадлежащая Gindi Holdings) объявила, что продолжает расширяться в Лимасоле — она приобрела ещё 4 гектара земли на Кипре для строительства 260 квартир.

Но речь не только о «физической» недвижимости. Финансовый рынок тоже с радостью подхватил зарубежные «недвижимые хиты». С июля 2025 года за один квартал пять компаний, строящих и продающих жильё за границей (помимо израильских фирм, инвестирующих в иностранную недвижимость), привлекли долговые инвестиции на Тель-авивской бирже. Общая сумма — около 2 миллиардов шекелей. В первой половине года две из этих компаний уже собрали 890 миллионов шекелей.

Только в последние дни к бирже присоединилась ещё одна компания, торгующая зарубежной недвижимостью — Living Stone, зарегистрированная в Нидерландах, с израильскими владельцами. Компания владеет и управляет в основном арендным жильём по всей Германии. Она привлекла около 100 миллионов шекелей долга под годовую ставку более 7%, и владеет десятками жилых домов в городах, названия которых вы, скорее всего, никогда не слышали — разве что вы любитель военной истории. Города вроде Бохума, Эссена, Мюльхайма, Гельзенкирхена, Оберхаузена и других. В обобщённом виде — это периферия Германии, регионы иммигрантов и тяжёлой промышленности. Это также объясняет высокую заявленную доходность — 6–7%. Учитывая сложности с арендой жилья для мигрантов в стране, где права арендаторов защищены гораздо лучше, чем у владельцев, и существует масса ограничений и регулирования, неудивительно, что доходность «на бумаге» выглядит столь заманчиво.

Но зачем привлекать заёмные средства в шекелях под активы, приносящие доход в долларах или евро? Это же создаёт валютный риск и дополнительную уязвимость ещё до того, как станет понятно, как поведут себя сами объекты недвижимости. И почему вообще собирать деньги в Израиле, а не взять кредит, скажем, в немецком банке, который знает улицы Оберхаузена лучше нас? Ответ банален: берут у того, кто даёт. А израильская публика уже много лет уверена, что она — эксперт по недвижимости, даже когда речь идёт о зарубежных рынках.

Причём речь не только о безымянных компаниях с облигациями. Например, Canada Global — международная девелоперская компания, связанная с владельцами Israel Canada (Бараком Розеном и Аси Тухмайером), в партнёрстве с Адамом Нойманом — в последние месяцы скупает проекты, главным образом в Майами. Такие люди, как Розен и Тухмайер, не позволят буксующему израильскому рынку остановить их хорошо отлаженную машину. Если не в Сде-Дов, то они с радостью продадут вам квартиру во Флориде.

А вот Hagag Europe — дочерняя структура девелопера Цахи Хаджаджа, одного из тех, кто вырос на фоне гигантского спроса на недвижимость в Тель-Авиве. Сегодня он строит 20 проектов в Бухаресте, Румыния. На данный момент европейское подразделение Хаджаджа завершило строительство 470 квартир, а в стадии планирования и реализации находится более 4 000 объектов.

В конечном счёте, если на этой неделе вы окончательно поняли, что дом израильтян — это не Лимасол и не Майами, подумайте дважды, прежде чем инвестировать в подобные регионы. Даже если квартира там стоит дешевле, чем парковочное место в Тель-Авиве.

Звезды недели

Четыре года назад, через месяц после окончания своего президентского срока, бывший президент Израиля Руви Ривлин был назначен президентом автотех-компании Electreon, занимающейся автоматической зарядкой автомобилей прямо на дорогах. Тогда в компании заявили, что его задача — «содействовать сотрудничеству с правительствами и глобальными корпорациями и продвигать деятельность компании среди международных лидеров». С тех пор, и вовсе не по вине самого Ривлина, акции компании упали вдвое.

На этой неделе бывший президент Израиля Руви Ривлин был назначен президентом и советником ещё одной компании — теперь уже в сфере криптовалют. Речь идёт о BitCore Capital, которая выходит на Тель-авивскую биржу и намерена привлечь инвестиции, исходя из оценки в около 100 миллионов шекелей.

Оказывается, строчка «экс-президент государства» в резюме, особенно в сочетании с возможным доступом к международным связям и влиянием, всё ещё считается ценным активом в мире, где всем заправляют регулирование и политика. Даже если предыдущий опыт в бизнесе, мягко говоря, не блистал результатами.

Недостаточно: аренда вроде бы падает… и одновременно растёт

Цены на аренду жилья за последний месяц — отличный пример разницы между макро- и микростатистикой, а также своеобразной «хитрости» статистической науки.

Согласно данным Центрального бюро статистики (ЦБС), индекс арендной платы («жилищные услуги для жильцов-собственников») снизился в сентябре на 0,2% по сравнению с предыдущим месяцем. Это, по их словам, отражает изменение цен в договорах аренды, подписанных в августе–сентябре 2025 года, по сравнению с теми, что были заключены в июле–августе.

Отличная новость для арендаторов? Не спешите радоваться.

В той же сводке ЦБС, если заглянуть глубже — по «группам арендаторов», — выясняется, что:
▪️ Для тех, кто продлил договор, арендная плата выросла на 2,6%.
▪️ А для новых арендаторов, где произошла смена жильцов, рост оказался ещё более значительным — 5,3%, что считается редкой и высокой цифрой.

Тем не менее, всё это не помешало общей статистике зафиксировать «снижение», которое, в свою очередь, помогло замедлить инфляцию в сентябре.

Хотите скидку на аренду? Снимайте квартиру…  у Центрального бюро статистики.

Источник Globes

Телеграм канал Радио Хамсин >>