Представьте себе Тель-Авив 2035 года: три действующие линии лёгкого рельсового транспорта, крупнейшие офисные башни, которые сегодня ещё строятся, уже завершены и заселены, район Сде-Дов живёт полной жизнью — и, весьма вероятно, пробки будут ещё тяжелее, чем те, с которыми жители и гости города сталкиваются сегодня.

Сколько квартир будет в городе и сколько людей в нём будет жить? Где сосредоточатся основные жилые районы, где — центры занятости, и в каких местах появятся новые высотки, вплоть до 65 этажей? Именно на эти вопросы и призван ответить обновлённый комплексный генеральный план Тель-Авива — программа ТА/5500, которая недавно была официально представлена для подачи возражений в окружную комиссию по планированию и строительству Тель-Авива.

Издание Globes разбирает ключевые вопросы, связанные с этим документом, который уже находится на очень продвинутой стадии на пути к утверждению.

Что такое программа ТА/5500?

ТА/5500 — это обновлённый комплексный генеральный план Тель-Авива, разработанный для определения будущего развития города на ближайшие годы в продолжение действующего плана ТА/5000. В краткосрочной перспективе он рассчитан до 2035 года, а в долгосрочной — должен «заложить планировочную основу» до 2050 и даже 2075 годов. Стоит отметить, что лишь немногие муниципалитеты планируют развитие на столь отдалённые горизонты. Муниципальная комиссия по планированию и строительству определяет цель обновления как «сохранение генерального плана в качестве ведущего, актуального и релевантного инструмента для реализации городского видения и целей».

Что даёт обновление городу?

Один из ключевых элементов ТА/5500 — прогноз роста города, от которого, по сути, и отталкивается вся программа. Согласно оценке, к 2035 году в Тель-Авиве будет проживать около 600 тысяч человек, а жилищный фонд увеличится примерно на 57 тысяч квартир.

В целом план добавляет городу около 17,5 млн кв. метров застройки:
• около 11,3 млн кв. метров — под жильё;
• около 6,1 млн кв. метров — под занятость и бизнес.

Как рассчитываются права на застройку?

Права на застройку рассчитываются по коэффициенту РАХАК (соотношение площади застройки к площади участка). Это показатель, отражающий, сколько квадратных метров можно построить на конкретном участке.

Например, коэффициент 4 на участке площадью 1 000 кв. метров позволяет построить 4 000 кв. метров.

В ТА/5500 расчёт усложнён: площадь участка умножается на коэффициент, но в большинстве случаев берётся лишь 70% площади участка. Исключения:
• в зонах занятости — 80%;
• на участках под общественные здания — 100%.

Город разделён на планировочные зоны с различными назначениями, которые, в свою очередь, делятся на «подназначения», каждому из которых соответствует допустимый коэффициент. Например:
• зона малоэтажной жилой застройки — базовый коэффициент 1, максимальный 3;
• зона многоэтажного жилья — базовый 2,5, максимальный 5;
• зона локальной занятости — базовый 4, максимальный 5;
• зона занятости (наиболее интенсивная) — коэффициент до 35, то есть застройка в 35 раз больше площади участка.

Какие районы вырастут особенно сильно?

Это один из самых интригующих аспектов плана, особенно с точки зрения недвижимости. ТА/5500 определяет целые зоны интенсивного развития, где нет ограничения по числу этажей.

Среди них:
• полоса вдоль шоссе Аялон с обеих сторон — от развязки Ха-Халаха (и немного севернее) до развязки Ха-Шалом (и немного южнее);
• ось улицы Игаль Алон;
• район между улицами Алуф-Саде и Ха-Ракевет;
• южная развязка Глилот на севере города.

В более конкретных примерах:
• в районе Глилот допускается застройка до 65 этажей;
• комплекс новой и старой центральных автобусных станций — до 40 этажей (вместо 25 по предыдущему плану);
• улица Дерех Намир станет бульваром с точечной застройкой до 25 этажей;
• район Арад в Рамат ха-Хаяль — до 50 этажей;
• восточный Неве-Шарет — до 40 этажей;
• районы вокруг улиц Эйлат, Элифелет и Саламе — точечно до 30 этажей;
• южная часть вдоль Аялона — до 15 этажей, с возможностью увеличения до 25.

И это лишь часть примеров.

Как план сочетается с другими программами?

Один из ключевых вопросов касался соотношения ТА/5500 с национальным планом ТАМА 70. В документе указано, что планы более высокого уровня (национальные и окружные) имеют приоритет, однако подчёркивается, что ТА/5500 полностью соответствует требованиям ТАМА 70, регулирующей застройку вокруг станций метро.

Что касается уже утверждённых городских программ (например, планов кварталов), они сохраняют приоритет над ТА/5500. Прямо указано, что ранее утверждённые планы остаются в силе.

Каков стандарт парковок?

Нормы парковок определяются на основе ТАМА 70 и зависят от «индекса доступности». В Тель-Авиве эти индексы варьируются от 3 до 5. Для жилья это означает:
• до 0,3 парковочного места на квартиру в первой зоне вокруг станции метро;
• до 0,6 — во второй зоне.

Что проиходит сейчас?

Окружная комиссия официально вынесла ТА/5500 на стадию депонирования, и теперь можно подавать возражения. Период подачи возражений установлен в три месяца (а не два, как обычно). После их рассмотрения план может быть утверждён, хотя не исключены дополнительные изменения.

Сроки реализации затянулись: в начале 2022 года в мэрии рассчитывали, что план будет утверждён к концу 2023-го. Реальность оказалась иной, и теперь предполагается, что окончательное утверждение может состояться лишь ближе к концу 2026 года — примерно на три года позже первоначальных ожиданий.

Источник Globes

Телеграм канал Радио Хамсин >>