Разрыв между ценами на жильё в Тель-Авиве и других городах за последнее время заметно сократился. Это связано со снижением цен по сделкам в самом Тель-Авиве, следует из анализа городского рейтинга рынка недвижимости, проведённого изданием Globes в 25 крупнейших городах Израиля. Индекс показывает, что наиболее значительный рост цен зафиксирован в Бейт-Шемеше, а также впечатляющее подорожание квартир отмечено в Афуле, Гиватаиме, Иерусалиме и Хадере.

Рейтинг Globes основан на средних ценах сделок с четырёхкомнатными квартирами, заключённых в третьем квартале 2025 года, в сравнении с аналогичным периодом 2022 года. Он отражает не «оценочную стоимость» жилья, а реальные суммы, которые покупатели были готовы заплатить за квартиры в каждом из городов.

Тель-Авив: самый дорогой, но уже не настолько

Из представленных данных вытекает несколько наглядных выводов. Стоимость одной квартиры в Тель-Авиве превышает цену более чем трёх квартир в Беэр-Шеве, более чем в два с половиной раза превышает стоимость квартиры в Хайфе и сопоставима с ценой одной квартиры и ещё четверти квартиры в Рамат-Гане. Однако ещё три года назад эти разрывы были значительно больше. Тогда четырёхкомнатная квартира в Тель-Авиве стоила столько же, сколько четыре квартиры в Беэр-Шеве, и почти три квартиры в Хайфе.

19 крупнейших городов и основные периферийные центры

При составлении городского рейтинга рынка недвижимости Globes были изучены 25 городов, включая 19 крупнейших в стране по данным Центрального статистического бюро, а также более мелкие города, прилегающие к Тель-Авиву, крупные населённые пункты региона Шарон и ключевые периферийные города с высоким объёмом сделок на рынке недвижимости.

Афула и Нагария стали двумя городами с наибольшим количеством сделок в Северном округе. Несмотря на то что население каждого из них не превышает 70 тысяч человек, число сделок с недвижимостью, проведённых там с 2020 года, оказалось выше, чем в таких более крупных городах, как Модиин и Кфар-Саба. На юге страны сопоставимых по активности городов не оказалось, и в рейтинг вошли только Беэр-Шева и Ашкелон.

Данные рейтинга основаны на средней цене четырёхкомнатных квартир по информации Центрального статистического бюро, а также на дополнительной усреднённой оценке, рассчитанной изданием Globes на основе данных сайта Налогового управления Израиля.

Сокращение ценовых разрывов стало следствием снижения цен в Тель-Авиве. Предыдущий рост привёл к тому, что стоимость жилья в городе вышла за пределы финансовых возможностей или готовности платить для значительной части рынка. В Тель-Авиве по-прежнему заключаются сделки на десятки миллионов шекелей, и жильё здесь остаётся самым дорогим в стране, однако разрывы сокращаются, и покупатели готовы платить сопоставимые суммы за квартиры в таких городах, как Гиватаим, Герцлия и Рамат-ха-Шарон. Если в третьем квартале 2022 года разница в ценах между Тель-Авивом и вторым по дороговизне городом на тот момент, Рамат-ха-Шароном, достигала 33%, то в третьем квартале 2025 года разрыв между четырёхкомнатной квартирой в Тель-Авиве и аналогичной квартирой в городе, занимающем второе место в рейтинге, Гиватаиме, составил всего 5%, а с Герцлией, находящейся на третьем месте, 14%.

На этот процесс повлияли несколько факторов. Во-первых, большой объём предложения в Тель-Авиве. В городе насчитывается около 11 тысяч новых непроданных квартир, что является абсолютным рекордом, который обновляется практически каждый месяц. Во-вторых, снижение спроса на жильё, что выражается в устойчивом падении числа сделок. Если в пиковом 2021 году в городе было продано около 3 700 новых квартир, то в 2025 году их число снизится до немногим более 2 000.

Низкий спрос в сочетании с высоким предложением ведёт к снижению цен. Действительно, Тель-Авив стал одним из двух городов, где, по данным Globes, в рассматриваемые кварталы зафиксировано снижение цен. В Рамат-ха-Шароне, который в 2022 году был вторым по дороговизне городом, цены выросли всего на 7%, тогда как в Гиватаиме они подскочили на 24%, а в Герцлии на 15%.

Если в 2022 году Тель-Авив был городом без альтернатив и с непревзойдёнными ценами, то в 2025 году альтернативы появились. Многие покупатели квартир в Гиватаиме могли бы приобрести жильё в Тель-Авиве, но сознательно предпочитают этого не делать.

Перелом в регионе Шарон

В регионе Шарон между Герцлией, Рамат-ха-Шароном и Раананой, тремя из самых востребованных городов страны, идёт конкуренция за статус наиболее престижного. Три года назад этот титул принадлежал Рамат-ха-Шарону. В текущем году лидером стала Герцлия, тогда как Раанана сохранила третье место.

Причиной этого может быть интенсивное строительство в восточной части Рамат-ха-Шарона, в районе развязки Мораша, включая как новые проекты, так и проекты городской реновации. Этот район считается более доступным по ценам, что привело к относительно умеренному росту стоимости жилья в период с 2022 по 2025 год. Кроме того, наличие в городе около 1 100 новых непроданных квартир также не способствует росту цен.

В Раанане цены также росли достаточно умеренно. Складывается впечатление, что социальный состав покупателей здесь отличается от Герцлии и Рамат-ха-Шарона и носит более традиционный и религиозный характер. Тот факт, что в первой половине 2025 года объём сделок составил лишь 66% от уровня первой половины 2024 года и около 50% от показателей первой половины 2022 года, указывает на то, что на данный момент Раанана не является рынком активного роста цен.

Ультраортодоксальный город, который перестал быть доступным

Когда органы планирования задумывались о превращении Бейт-Шемеша из небольшого города с традиционной еврейской общиной в крупный хареди центр, идея заключалась в том, чтобы сделать его доступным по цене для молодых ультраортодоксальных семей, не способных позволить себе жильё в Иерусалиме.

Тысячи квартир в городе продавались также в рамках государственных субсидируемых лотерей. Бейт-Шемеш стремительно рос, и за последние 15 лет здесь было построено более 17 тысяч единиц жилья.

Однако, несмотря на масштабное строительство, спрос со стороны ультраортодоксального населения рос значительно быстрее. Бейт-Шемеш зафиксировал самый высокий рост цен среди 25 исследованных городов — увеличение на 33% за три года. По любым меркам это крайне необычный скачок.

Если три года назад цены на квартиры в Бейт-Шемеше составляли около 65% от уровня Иерусалима, то сегодня они уже достигли 70%. Это уже далеко не доступное жильё. Неудивительно, что лидеры ультраортодоксальной общины ищут новые альтернативы — новые города и районы для харедим, однако на данный момент их строительство остаётся делом отдалённого будущего.

Периферия по-прежнему отстаёт, но цены растут

В индекс включены лишь пять периферийных городов, и по поводу отнесения некоторых из них к «периферии» можно поспорить: Хайфа, Беэр-Шева, Ашкелон, Афула и Нагария. Все эти города за последние три года продемонстрировали двузначный рост цен, и причины этого очевидны. Стоимость жилья в центральных районах страны выросла настолько, что стала недоступной для большинства молодых людей, и, не имея иного выбора, они обращаются к периферии в поисках альтернатив.

Наибольший рост был зафиксирован в Афуле. Очевидно, что с момента создания там округа Изреэль в начале прошлого десятилетия рынок недвижимости этого прежде сонного города получил серьёзный импульс. Открытие железнодорожной станции дополнительно подтолкнуло развитие Афулы и усилило интерес к городу.

Нагария стала вторым городом на севере страны, где сохраняется очень высокий объём сделок и при этом наблюдается значительный рост цен. Рынок недвижимости города выдержал серьёзное испытание во время последней войны и, по крайней мере с точки зрения цен, прошёл его весьма успешно. Это говорит о том, что многие верят в потенциал Нагарии и не придают решающего значения её относительной близости к границе с Ливаном.

Ашкелон занимает пятое место по числу сделок, заключённых с 2020 года, после Иерусалима, Тель-Авива, Хайфы и Беэр-Шевы. Такой результат объясняется масштабным строительством в городе за последнее десятилетие, когда было возведено более 20 тысяч единиц жилья. Ашкелон изначально позиционировался как «доступный город», однако цены на квартиры там быстро росли. В последние годы темпы роста несколько замедлились, но рынок по-прежнему остаётся активным и динамичным.

Хайфа и Беэр-Шева были и остаются столицами северного и южного округов, однако за последние 50 лет их положение существенно ослабло. Оба города сталкиваются с серьёзными трудностями в сравнении с близлежащими населёнными пунктами: пригородами Хайфы, а также Офаким, Нетивот и Сдерот возле Беэр-Шевы, где активно ведётся строительство и уровень цен заметно ниже.

Источник Globes

Телеграм канал Радио Хамсин >>