После девяти месяцев непрерывного роста индекса цен на жилье, опубликованного Центральным статистическим бюро на прошлой неделе, в августе–сентябре 2024 года зафиксировано снижение цен. Хотя средняя цена упала всего на 0,1%, в сочетании с дополнительными данными это указывает на то, что рынок недвижимости движется к уровням, наблюдавшимся в 2023 году.

Замедление роста цен началось около шести месяцев назад. В шести из последних семи публикаций индекса средние темпы роста цен были ниже, чем в предыдущем месяце. Исключением стал индекс за июнь–июль 2024 года, который оказался выше, чем за май–июнь. Поэтому неудивительно, что эта тенденция продолжилась и привела к снижению цен.

Если взглянуть шире, за последние десять месяцев индекс цен на жилье вырос на 6,8%, но две трети этого роста были зафиксированы в первые пять месяцев, а только одна треть — в последние пять. Это показывает, что тенденция к росту быстро угасла.

Резкий скачок цен в начале войны

В первые месяцы войны произошло значительное повышение цен на жилье — ситуация, которая обычно, наоборот, должна была бы охладить рынок. Более того, рост цен начался после восьми месяцев подряд снижения индекса в 2023 году. Что же произошло?

По оценкам экспертов, ключевым фактором стало то, что израильтяне начали активно искать квартиры с защитными комнатами, что привело к увеличению покупок новых и относительно новых вторичных квартир, где есть такие пространства. Вторичные квартиры с защитными комнатами демонстрировали более значительный рост цен, чем новые квартиры.

Однако в конечном итоге экономическая ситуация начала влиять на рынок, и особые обстоятельства войны в значительной степени исчерпали своё воздействие на цены. Высокие процентные ставки и рост стоимости жилья делают покупку квартир всё более сложной задачей, вынуждая покупателей брать дорогие ипотеки. Теперь покупатели ищут более дешёвое жильё и стараются вести жёсткие переговоры.

Например, в третьем квартале средняя цена четырёхкомнатной квартиры в Беэр-Шеве снизилась примерно на 13,000 шекелей (до 1,31 миллиона шекелей) по сравнению со вторым кварталом. Подобная тенденция наблюдалась также в Герцлии, Хайфе и Ришон-ле-Ционе, где средняя цена упала почти на 150,000 шекелей, до 2,46 миллиона шекелей. В то же время в Тель-Авиве средняя цена четырёхкомнатных квартир выросла в третьем квартале на 40,000 шекелей (до 4,87 миллиона шекелей), а рост цен также зафиксирован в Рамат-Гане и Нетании.

Потолок для застройщиков

Финансовые стимулы и скидки, предлагаемые застройщиками на квартиры в строящихся домах, оказались весьма успешными: они увеличили объёмы продаж и вдохнули жизнь в рынок, который находился в состоянии спячки. Однако в последние месяцы застройщики, похоже, достигли своего рода потолка, преодолеть который им не удаётся, и рынок вновь застопорился.

Точные данные о схемах финансирования 80/20 (80% кредит, 20% собственные средства), предлагаемых застройщиками, отсутствуют, так как такие сделки не документировались в установленном порядке. Эти предложения появились в конце 2022 года, когда продажи новых квартир упали до уровней 2018 года, а предложение новых квартир было на 40% выше, чем в том же году. Это вынудило застройщиков и банки искать способы избавиться от большого запаса жилья. Эти схемы не только откладывали основную часть платежей за квартиры, но и включали значительные скидки.

Эффект от таких предложений стал заметен во второй половине 2023 года. За год продажи новых квартир (без учёта жилья, реализуемого по госпрограммам) выросли на 65%. Пик таких сделок пришёлся на июнь 2024 года.

Однако возможности этих схем ограничены в условиях израильской экономики, пострадавшей от войны. После роста цен на жильё в начале 2024 года схемы финансирования, похоже, достигли своего предела, и рынок застопорился. В третьем квартале среднее снижение продаж новых квартир составило более одного процента в месяц. Если исключить жильё, продаваемое по госпрограммам, падение оказывается ещё более значительным.

Например, в Ашкелоне количество купленных новых квартир в третьем квартале упало на 23% по сравнению со вторым кварталом. В Петах-Тикве спад составил 22%, в Ришон-ле-Ционе — 30%, в Рамат-Гане — 25%, а в Беэр-Шеве — 27%.

Эта тенденция, вероятно, сохранится, так как Банк Израиля усиливает давление на такие сделки, а Банк Леуми, который первым разрешил застройщикам внедрять подобные схемы, теперь вводит ограничения. Налоговое управление Израиля также пристально следит за этими сделками и рассматривает возможность введения новых налогов на них. Всё это ставит под угрозу дальнейшую популярность подобных схем.

Иерусалимский парадокс

Лидером снижения цен на жильё стал Иерусалимский округ. Примерно 70% сделок в округе совершаются в самом Иерусалиме, а около 30% — в Бейт-Шемеше. В течение каждого месяца третьего квартала 2024 года в округе фиксировалось снижение цен на 1,7%. Однако при этом количество сделок за квартал стало самым высоким за последние два года — более 2,500 сделок. Эти, на первый взгляд, противоречивые данные раскрывают интересные детали.

Цены на квартиры в столице дают ключ к пониманию происходящего. Средняя стоимость сделок в третьем квартале 2024 года оказалась на 5% ниже, чем во втором квартале. Изменение цен зависело от размера квартир. Так, четырёхкомнатные квартиры подешевели на 1,3%, в то время как цены на пятикомнатные выросли на 3% (цены на более крупные квартиры снизились на 9%, но выборка была слишком мала).

Покупатели в Иерусалиме явно отдавали предпочтение небольшим квартирам до трёх комнат. Количество сделок с такими квартирами осталось относительно стабильным между вторым и третьим кварталами, тогда как спрос на крупные квартиры резко снизился.

Среди причин падения цен — массовая продажа квартир по субсидируемым программам в районах Рамот и Гиват Хаматос, что снизило средние цены. Ещё одним фактором стало участие иностранных покупателей, которые традиционно приобретают жильё в Иерусалиме и Бейт-Шемеше волнами. Хотя их число невелико, коллективные покупки таких групп иногда резко повышают цены, а периоды их отсутствия создают противоположный эффект.

Общая картина показывает, что в третьем квартале покупатели в Иерусалиме искали меньшие квартиры по сравнению с предыдущим кварталом и соглашались платить в среднем на 40,000 шекелей меньше по состоянию на конец сентября.

Источник: Globes

Телеграм канал Радио Хамсин >>