На протяжении нескольких лет рынок недвижимости и специалисты в области градостроительства ожидают продвижения нового генерального плана TA/5500 для Тель-Авива–Яффо, который должен подготовить город к развитию до 2035 года.

Этот план является обновлением существующего генерального плана TA/5000, утвержденного в 2016 году. Причина столь долгого ожидания связана с масштабностью предлагаемых прав на застройку:
🔹 дополнительные 11,3 миллиона квадратных метров жилой недвижимости,
🔹 около 6,1 миллиона квадратных метров офисных помещений,
🔹 значительные новые площади для других видов использования,
🔹 возможность строительства зданий высотой до 80 этажей в отдельных районах.

Таким образом, обновленный план становится важнейшим градостроительным событием.

На этой неделе пересмотренный генеральный план переходит на стадию депонирования, и «Globes» отвечает на ключевые вопросы, связанные с TA/5500.

Что такое TA/5500?

Работа над стратегическим генеральным планом для Тель-Авива началась еще в 2005 году. В результате был разработан и утвержден действующий план TA/5000, который вступил в силу в 2017 году. Следующим этапом стало обновление TA/5000.

Фактическая работа над обновленным планом TA/5500 началась в начале 2021 года, а в июле 2022 года Местный комитет по планированию и строительству Тель-Авива рекомендовал представить его на рассмотрение Окружного комитета по планированию и строительству.

На этой неделе комитет окончательно обсудит проект, после чего начнется этап рассмотрения подаваемых возражений.

Как определяется масштаб прав на застройку в новом плане?

План TA/5500 устанавливает объем дополнительных прав на застройку на основе коэффициента застройки – отношения между размером земельного участка и разрешенной на нем площадью строительства.

Эти параметры определяет местный комитет для каждого района, проекта или комплекса отдельно, с учетом выделенных общественных зон.

Где предусмотрены наибольшие объемы застройки?

Обновленный план учитывает существующую и запланированную систему общественного транспорта, поэтому основная застройка сосредоточена вдоль транспортных коридоров.

В соответствии с этим планом определена этажность зданий в разных районах города.

Например, вдоль трассы Айялон, где будет проходить одна из линий метро, ограничения по высоте отсутствуют:

🔹 на участке между развязками Халаха и Ла-Гвардия,
🔹 возле развязок Арлозоров и Шалом,
🔹 в районе перекрестка Холон.

Будет ли значительное увеличение прав на застройку?

Да. TA/5500 предусматривает выделение участков для строительства особенно высоких зданий, которые превосходят даже существующие стандарты Тель-Авива.

🔹 В районе перекрестка Глилот (на северо-западе Тель-Авива, в самом северном запланированном квартале)
▪️ Зона 15 этажей отводится под офисную застройку
▪️ Зона 11 этажей — под жилье
▪️ В исключительных случаях допускается строительство многофункциональных зданий с офисами высотой до 80 этажей

🔹 В районе Арад (Парк Атидим)
▪️ Офисная застройка — до 12,8 этажей
▪️ В отдельных случаях допускается строительство зданий до 50 этажей

🔹 В районе Неве-Шарет (восточная часть)
▪️ Офисная застройка — до 40 этажей

Предоставляет ли новый план больше прав на застройку, чем ТАМА 70?

В целом да. ТАМА 70, утвержденный в конце прошлого года Национальным советом по планированию и строительству, представляет собой общегосударственный генеральный план, который определяет права на застройку вдоль линий метро большого Тель-Авива.

Многие застройщики утверждают, что предусмотренное ТАМА 70 увеличение прав на застройку недостаточно, и анализ деталей подтверждает эту точку зрения.

Хотя ТАМА 70 устанавливает «минимальную строительную площадь», выше которой можно добавлять права на застройку, TA/5500 предлагает значительно большие строительные площади в отдельных районах.

Какой план имеет приоритет в случае «конфликта»?

Оба плана, TA/5500 и ТАМА 70, затрагивают одни и те же зоны, в основном вдоль запланированных линий метро. Какой из них будет иметь преимущественную силу, если их положения противоречат друг другу?

Согласно формулировкам TA/5500, его положения имеют приоритет:
«Настоящий план соответствует положениям ТАМА 70», — говорится в обновленном генеральном плане.
«Следовательно, детальные планы, включенные в ТАМА, будут продвигаться в рамках этого плана».

Однако это не является окончательным решением, и этот вопрос также будет поднят в ходе обсуждений в окружном комитете, чтобы обеспечить согласованность между планами.

Что насчет парковки?

TA/5500 не устанавливает конкретных норм для парковочных мест, но из его положений можно понять общий подход.

План отдает приоритет пешеходам перед автомобилями и поощряет использование общественного транспорта, что приведет к сокращению количества парковочных мест, особенно в новых проектах.

Во-первых, план определяет, что парковочный стандарт будет соответствовать нормам, действующим на момент его утверждения.

Однако также указано, что «увязка парковочных мест не будет разрешена, за исключением жилых и общественных объектов».

Кроме того, в местах с высокой концентрацией общественных зданий будет обязательным строительство подземных парковок, «которые добавят дополнительные парковочные места сверх требуемого стандарта».

Также предусмотрено сокращение въездов в парковочные зоны, пересекающих пешеходные и велосипедные дорожки, а также минимизация конфликтов между пешеходами и зонами погрузки-разгрузки пассажиров и товаров.

Кто станет главными бенефициарами плана, а кто – проиграет?

Похоже, что главным и первым выгодоприобретателем от реализации плана станет муниципалитет Тель-Авива–Яффо, который благодаря добавлению миллионов новых квадратных метров сможет увеличить сборы на улучшение инфраструктуры на десятки миллиардов шекелей.

Ранее муниципалитет оценивал, что только с застройки района Сде-Дов он сможет получить почти 6 миллиардов шекелей.

Застройщики, особенно в жилом секторе, также, вероятно, получат существенную прибыль, как это неоднократно происходило при утверждении и реализации крупных градостроительных планов в Тель-Авиве–Яффо.

Кто окажется в проигрыше?

Скорее всего, соседние муниципалитеты, которые уже сталкиваются с низким спросом на офисные помещения.

TA/5500 добавит более 6 миллионов квадратных метров офисных площадей в Тель-Авиве, что удержит крупные компании в городе, вместо того чтобы они искали офисные пространства в Бней-Браке, Петах-Тикве, Холоне, Бат-Яме и Ришон-ле-Ционе, а тем более в более удаленных городах.

Сколько времени займет утверждение плана?

Утверждение плана займет минимум несколько месяцев.

Если Окружной комитет по планированию и строительству Тель-Авива на этой неделе примет решение о депонировании плана TA/5500, начнется этап рассмотрения возражений, который может затянуться надолго.

После этого могут потребоваться внесение поправок в план и, возможно, еще один раунд рассмотрения возражений. Только после этого он будет вынесен на окончательное утверждение.

Когда можно будет начинать реализацию проектов?

Сразу после утверждения – нет.

TA/5500 – это лишь генеральный план, в рамках которого строительные разрешения не выдаются.

Это означает, что после его утверждения необходимо будет разработать отдельные детальные планы для каждого района, квартала или проекта, и только после этого можно будет подавать заявки на конкретные строительные разрешения.

На практике это означает, что первые разрешения на строительство по принципам TA/5500, вероятно, начнут выдаваться только через несколько лет.

Источник Globes

Телеграм канал Радио Хамсин >>